부산 주택 양도세 상담

주택 양도세, 비과세와 중과는 어떻게 판단하나요?

2026년 10월 기준 · 박민재 세무사 · 최종 수정 2026-10-02

1세대 1주택 보유 요건

2년

비과세 양도가액 기준

12억 원

부산 조정대상지역(2026.10)

없음

1. 1세대 1주택 비과세 요건

요건	내용
1세대	본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족이 하나의 세대. 배우자는 따로 살아도 같은 세대로 봄
1주택	양도일 현재 세대 전체가 국내에 주택 1채만 보유 (분양권·조합원입주권도 주택 수에 포함될 수 있음)
2년 보유	취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유
2년 거주	취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 2년 이상 거주 (2017년 8월 3일 이후 취득분)
12억 원	양도가액(실거래가) 12억 원 이하분까지 비과세. 넘는 부분은 과세

※ 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조. 양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날이며, 잔금 전에 소유권 이전 등기를 했다면 등기 접수일입니다(같은 법 시행령 제162조).

2. 부산 주택의 거주요건

거주요건은 팔 때가 아니라 살 때의 지역 지정 여부로 판단합니다. 부산은 2022년 9월 조정대상지역이 모두 해제되었고, 2026년 10월 현재 다시 지정되지 않았습니다. 따라서 지금 부산에서 주택을 사면 2년 보유만으로 비과세 요건을 갖춥니다.

그러나 부산의 여러 구는 2020년 11월 무렵부터 2022년 9월 해제 전까지 조정대상지역이었습니다. 이 기간에 조정대상지역이던 구에서 취득한 주택은 지금 팔더라도 2년 거주요건이 적용됩니다. 구별 지정·해제 날짜가 다르므로, 취득일과 해당 구의 지정 기간을 함께 확인해야 합니다.

3. 2주택이어도 비과세되는 경우

특례	요건	근거
일시적 2주택	종전 주택을 산 지 1년 이상 지나 새 주택을 사고, 새 주택을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 종전 주택 비과세	시행령 제155조 제1항
상속주택	상속받기 전부터 가진 일반주택을 팔 때 상속주택은 없는 것으로 봄	시행령 제155조 제2항
동거봉양 합가	60세 이상 부모를 모시려고 세대를 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택	시행령 제155조 제4항
혼인 합가	각자 1주택을 가진 사람이 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택	시행령 제155조 제5항
농어촌·지방 주택 등	일정 요건의 농어촌주택, 문화재주택 등은 주택 수에서 제외	시행령 제155조 제7항 등

※ 각 특례는 세부 요건이 많고, 비과세 대상 주택도 원래의 2년 보유(거주) 요건은 갖추어야 합니다. 2026년 8월 세제개편안에는 조정대상지역 일시적 2주택 처분 기한을 줄이는 내용이 포함되어 있으므로 확정 여부를 확인해야 합니다.

4. 12억 원 초과 고가주택

양도가액이 12억 원을 넘으면 전체 양도차익 가운데 12억 원 넘는 부분의 비율만큼만 과세합니다(소득세법 시행령 제160조).

• 과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
• 장기보유특별공제: 1세대 1주택이면 3년 이상 보유한 경우 보유기간 연 4%(최대 40%) + 2년 이상 거주한 경우 거주기간 연 4%(최대 40%), 합계 최대 80%(소득세법 제95조). 거주하지 않았다면 일반 공제(연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.

5. 계산 예시 (단순화)

부산 아파트를 2014년에 3억 원에 사서 12년 동안 보유하며 계속 거주하다가, 2026년에 15억 원에 판 1세대 1주택자입니다. 취득세·중개보수 등 필요경비는 빼고 계산했습니다.

항목	금액(원)
양도가액	1,500,000,000
(−) 취득가액	300,000,000
전체 양도차익	1,200,000,000
과세 양도차익 (12억 원 × 3억 원/15억 원)	240,000,000
(−) 장기보유특별공제 80% (보유 40% + 거주 40%)	192,000,000
양도소득금액	48,000,000
(−) 양도소득 기본공제	2,500,000
과세표준	45,500,000
산출세액 (× 15% − 126만 원)	5,565,000
(+) 지방소득세 (10%)	556,500
합계 세액	6,121,500

※ 같은 주택에서 거주하지 않고 보유만 했다면 장기보유특별공제가 일반 공제(12년 보유 24%)로 줄어 세금이 크게 늘어납니다. 거주 기간이 세금에 미치는 영향이 큰 이유입니다.

6. 다주택 중과

2주택 이상인 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 팔면 기본세율에 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더하고, 장기보유특별공제도 적용하지 않습니다(소득세법 제104조 제7항). 이 중과는 시행령으로 한시 유예되어 왔으나, 유예가 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝나 그 뒤의 양도분에는 다시 적용됩니다.

중과는 팔려는 주택이 양도일 현재 조정대상지역에 있을 때 적용됩니다. 부산 주택은 2026년 10월 현재 조정대상지역이 아니므로, 세대가 서울 등 다른 지역에 주택을 여러 채 가지고 있더라도 부산 주택을 팔 때는 중과되지 않습니다. 다만 주택 수를 셀 때는 다른 지역 주택도 포함되므로, 비과세 판단에서는 불리할 수 있습니다.

7. 세율과 신고

보유기간 (주택)	세율
1년 미만	70%
1년 이상 2년 미만	60%
2년 이상	기본세율 6~45%

※ 소득세법 제104조·제55조. 지방소득세(양도소득세의 10%)가 별도로 붙습니다.

• 예정신고: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 관할 세무서에 신고·납부합니다(소득세법 제105조). 비과세 대상이라도 12억 원을 넘는 고가주택은 신고해야 합니다.
• 확정신고: 한 해에 여러 건을 양도했다면 다음 해 5월에 합산해 확정신고합니다(같은 법 제110조).

8. 2026년 세제개편안 (정부안, 국회 심의 중)

정부는 2026년 8월 세제개편안에서 주택 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸고(2028년 1월 1일 이후 양도분부터 중간 단계, 2029년부터 본격 시행), 10년 이상 거주한 일정 주택의 기본공제를 늘리며, 다주택 중과를 2027~2028년 한시적으로 완화하는 방안을 발표했습니다. 2026년 10월 현재 국회 통과 전인 정부안이므로, 이 페이지의 계산은 현행 법을 기준으로 했습니다. 확정되면 내용을 고쳐 반영하겠습니다.

9. 근거 법령

• 소득세법 제89조 제1항 제3호1세대 1주택 비과세
• 소득세법 시행령 제154조1세대 1주택 범위, 2년 보유·거주 요건
• 소득세법 시행령 제155조일시적 2주택, 상속주택, 합가 등 1세대 1주택 특례
• 소득세법 시행령 제160조고가주택 양도차익 계산
• 소득세법 제95조장기보유특별공제
• 소득세법 제104조·제55조양도소득세 세율, 다주택 중과(제7항)
• 소득세법 제105조·제110조예정신고(2개월), 확정신고
• 소득세법 시행령 제162조양도·취득 시기

실무 의견

자주 묻는 질문

관련 페이지

• 상속받은 부동산을 팔 때 양도세
• 상가·토지 양도세
• 부동산 증여, 어떤 방식이 유리한가