부산 상가·토지 양도세 상담

상가·토지를 팔 때 양도세는 어떻게 계산하나요?

2026년 10월 기준 · 박민재 세무사 · 최종 수정 2026-10-02

기본세율

6~45%

장기보유특별공제 최대

30%

비사업용 토지 가산

+10%p

자경농지 감면 요건

8년

1. 계산 구조와 세율

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세, 중개보수, 자본적 지출 등)
2. (−) 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 보유기간 1년마다 2%, 15년 이상 30%(소득세법 제95조)
3. = 양도소득금액 (−) 양도소득 기본공제 연 250만 원 = 과세표준
4. × 세율 = 산출세액, 지방소득세 10% 별도

보유기간 (주택 외 부동산)	세율
1년 미만	50%
1년 이상 2년 미만	40%
2년 이상	기본세율 6~45%
비사업용 토지	기본세율 + 10%p
미등기 양도	70%

※ 소득세법 제104조. 비사업용 토지는 보유기간이 2년 미만이면 단기 세율과 가산 세율 중 큰 세액을 적용합니다.

기본세율 (소득세법 제55조)

과세표준	세율	누진공제액
1,400만 원 이하	6%	—
1,400만 원 초과 5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과 8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과 1억 5,000만 원 이하	35%	1,544만 원
1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하	38%	1,994만 원
3억 원 초과 5억 원 이하	40%	2,594만 원
5억 원 초과 10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

2. 상가 계산 예시 (단순화)

2010년에 4억 원에 산 상가를 16년 보유하다가 2026년에 9억 원에 판 경우입니다. 필요경비는 없고, 임대 기간 중 건물 감가상각비를 필요경비로 넣지 않았다고 가정합니다.

항목	금액(원)
양도가액	900,000,000
(−) 취득가액	400,000,000
양도차익	500,000,000
(−) 장기보유특별공제 30% (15년 이상)	150,000,000
양도소득금액	350,000,000
(−) 기본공제	2,500,000
과세표준	347,500,000
산출세액 (× 40% − 2,594만 원)	113,060,000
(+) 지방소득세 (10%)	11,306,000
합계 세액	124,366,000

※ 사업소득 계산 때 건물 감가상각비를 필요경비로 넣었다면, 그 금액만큼 취득가액에서 빼야 하므로 양도세가 늘어납니다(소득세법 제97조 제3항). 임대사업자라면 장부를 함께 확인합니다.

3. 비사업용 토지

나대지, 농사짓지 않는 농지, 부재지주의 임야처럼 토지를 본래 용도로 쓰지 않으면 비사업용 토지가 되어 세율이 10%포인트 높아집니다(소득세법 제104조의3). 다만 장기보유특별공제는 적용됩니다.

사업용인지는 보유기간 중 실제로 사업에 쓴 기간으로 판단하며, 다음 중 하나를 충족하면 사업용으로 봅니다(같은 법 시행령 제168조의6).

• 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업에 사용
• 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업에 사용
• 전체 보유기간의 60% 이상 사업에 사용

또 상속받은 토지를 상속개시일부터 5년 안에 팔거나, 공익사업으로 수용되는 등 일정한 경우에는 비사업용 토지에서 제외됩니다(같은 법 시행령 제168조의14). 지목, 용도지역, 실제 이용 상황, 소유자의 거주지에 따라 판정이 달라지므로 토지대장과 항공사진, 임대 기록 등을 함께 확인합니다.

4. 취득가액이 불분명할 때

오래전에 사거나 상속·증여받아 계약서가 없는 경우, 실제 취득가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 순서로 취득가액을 정합니다(소득세법 제97조, 시행령 제176조의2). 환산취득가액은 양도가액에 "취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가"를 곱해 계산합니다.

• 환산취득가액을 쓰면 실제 필요경비 대신 취득 당시 기준시가의 3%를 필요경비로 봅니다.
• 건물을 신축·증축한 뒤 5년 안에 팔면서 환산가액이나 감정가액을 쓰면, 건물 환산가액의 5%를 가산세로 냅니다(소득세법 제114조의2).
• 실제 계약서가 있는데도 환산가액이 더 유리하다는 이유로 쓸 수는 없습니다. 세무서가 실제 거래가액을 확인하면 그 금액으로 과세합니다.

5. 상가 부가가치세와 포괄양수도

임대사업자가 상가를 팔면 건물분에 대해 부가가치세 10%가 붙습니다. 토지분은 면세입니다. 그래서 계약서에 토지와 건물 가액을 나누어 적어야 하며, 나누지 않았거나 기준시가 비율과 크게 다르면 법정 방법으로 다시 나눕니다(부가가치세법 제29조 제9항).

매수인이 임대사업을 그대로 이어받는 경우에는 사업의 포괄양수도로 보아 부가가치세 없이 거래할 수 있습니다(부가가치세법 제10조 제9항 제2호). 다만 매수인이 간이과세자이거나 면세사업자이면 요건을 갖추지 못할 수 있고, 잘못 판단하면 매도인에게 부가가치세와 가산세가 부과되므로 계약 전에 양쪽 사업자 유형을 확인해야 합니다.

6. 농지 8년 자경 감면

농지 소재지(또는 연접 시·군·구, 직선거리 30km 안)에 살면서 8년 이상 직접 농사지은 농지를 팔면 양도세를 감면받을 수 있습니다(조세특례제한법 제69조). 감면 한도는 1년 1억 원, 5년 합계 2억 원입니다.

• 근로소득·사업소득(농업 등 제외) 합계가 3,700만 원 이상인 해는 자경 기간에서 빠집니다.
• 도시지역 편입 등으로 감면이 줄거나 제외될 수 있습니다.
• 상속받은 농지는 일정 요건에서 피상속인이 농사지은 기간을 합쳐 계산할 수 있습니다(같은 법 시행령 제66조).

7. 양도 시기와 신고

• 양도일: 원칙적으로 잔금을 받은 날, 그 전에 등기했다면 등기 접수일입니다(소득세법 시행령 제162조). 보유기간 계산과 세율, 장기보유특별공제 구간이 모두 이 날짜로 정해지므로 잔금일을 정할 때 함께 확인합니다.
• 예정신고: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부합니다(같은 법 제105조). 같은 해에 다른 부동산도 팔았다면 다음 해 5월 확정신고 때 합산됩니다.
• 나누어 팔기: 기본세율이 누진세율이므로, 같은 해에 여러 건을 팔면 세율 구간이 올라갑니다. 해를 나누어 양도하면 세금이 달라질 수 있습니다.

8. 근거 법령

• 소득세법 제95조장기보유특별공제(일반 최대 30%)
• 소득세법 제55조·제104조기본세율, 양도소득세 세율(단기·비사업용 토지·미등기)
• 소득세법 제104조의3, 시행령 제168조의6·제168조의14비사업용 토지의 범위와 기간 기준, 제외 사유
• 소득세법 제97조, 시행령 제176조의2필요경비 계산, 환산취득가액
• 소득세법 제114조의2환산취득가액 적용에 따른 가산세
• 부가가치세법 제10조 제9항, 제29조 제9항사업의 포괄양도, 토지·건물 공급가액 안분
• 조세특례제한법 제69조, 시행령 제66조8년 자경농지 양도소득세 감면
• 소득세법 제105조, 시행령 제162조예정신고, 양도 시기

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